Litige avec un syndic de copropriété

bonjourrnComment peut-on contraindre notre syndic de copropriété à nous reverser des fonds indûment réglés à une société qui a fini à la longue par déposer le bilan ?rnrnBREF RAPPEL CHRONOLOGIQUE DES FAITSrnrn14/03/2008 : Devis de la société O...S...(pour AG en date du 21/04/2008)rnFourniture et pose d'un portail motorisé coulissant et d'un portail 2 battants ouvrants selon les normes européennesrnen "chapeau de gendarme".rnCoût avec maçonnerie et accessoires nécessaires à l'installation : 25 257,76 €.rnLa majorité de l'article 26 n'étant pas réunie, cette question ne peut pas être débattue.rnrn05/02/2009 : Devis initial n° D0902150 de la société O...S...(pour AG en date du 03/04/2009)rnFourniture et pose d'un portail voitures automatique pivotant et d'un portail piétons 2 battants ouvrants, l'ensemblernen "chapeau de gendarme".rnCoût avec maçonnerie et accessoires nécessaires à l'installation : 19 839,28 €.rnrn15/02/2009 : Devis n° D0902153 de la société O...S...(pour AG en date du 03/04/2009)rnFourniture et pose d'une platine téléphonique. Coût : 1 842,03 €.rnrn03/04/2009 : Assemblée GénéralernDécision de l'Assemblée Générale : rnRappelons que le budget maximum, voté et accepté est de 12 000 € ce qui est précisé au cours de l'AG.rnDe plus, il est stipulé que le Syndic transmettra l'analyse des devis à tous les copropriétaires.rnrnSeptembre 2009 : la gestionnaire de notre syndic, Madame G..., propose lors de la réunion mensuelle durnConseil Syndical un modèle de portail "droit", sur catalogue,rnqui, selon elle, serait susceptible d'entrer dans le budget de 12 000 € et non en "chapeau de gendarme", ce dernier ayant étérnrefusé en AG.rnEn vue de faire avancer la réalisation du projet pour la prochaine Assemblée Générale, les membres du Conseil Syndicalrnréunis donnent leur accord afin de constituer une base de décision et demandent à Madame G... qu'un courrierrnd'information soit adressé à tous les copropriétaires.rnA réception de ce courrier, Monsieur et Mademoiselle A... font savoir leur désaccord pour ce modèle de portail.rnrn1ère faute professionnelle :rnLe syndic, par l'intermédiaire de sa gestionnaire Madame G..., ne reconsulte que la société O...S...rnafin d'obtenir un devis pour rentrer dans le budget accepté.rnrnOCTOBRE 2009 : Envoi d'un devis rectifié dont le n° D0902150 et la date 05/02/2009 n'ont pas été modifiés par rapport au devis initial, pour un montant global etrnforfaitaire de 13 493,45 €.rnLe Conseil Syndical n'a pas eu connaissance de ce devis qui ne lui a pas été communiqué !rnrn2ème faute professionnelle :rnLe syndic, par l'intermédiaire de sa gestionnaire Madame G..., ne transmet pas, comme il avait été précisé lorsrnde l'AG, l'analyse des devis à tous les copropriétaires (et pour cause, elle n'a reconsulté qu'une seule entreprise).rnrn02/11/2009 : "Bon pour accord" est donné par Madame G..., sur les devis de la société O...S... (de montantsrnrespectifs de 13 493,45 € et 1 842,03 €) avec versement d'un acompte de 6 000 €rnLe Conseil Syndical n'a pas eu connaissance de ce "Bon pour accord" !rnrn3ème faute professionnelle :rnMadame G... ne transmet pas, pour accord, ce devis au Conseil Syndical.rnElle était dans l'obligation de le faire car le montant (13 493,45 €) différait de celui qui avait été voté lors de l'AG (12 000 €).rnrn15/02/2010 (date approximative) : Livraison des portails "en catimini", contrairement à ce qui avait été convenu avec la société O...S..., Madame B..., membre du Conseil Syndical, résidant sur place, n'a pas été prévenue.rnDonc, pas de bon de livraison/réception signé, ni par le Syndic, ni par le Conseil Syndical !rnrnA la suite de cette livraison "à la sauvette", Madame B... tente désespérément de joindre par téléphonernla secrétaire et la gestionnaire de notre syndic, qui a changé entre-temps, Mademoiselle C..., pour signaler que les portails ne sont absolument pas acceptables, ni peints suivant le coloris décidé en AG, ni posés. En vain, elles sont injoignables !rnrn18/02/2010 : quelques jours plus tard, règlement du 2ème acompte par notre syndic à la société O...S..., soit 6 174,19 €.rnrnA la date du 18/02/2010, la société O...S... a donc reçu la somme totale de 12 174,19 €.rnrn4ème faute professionnelle :rnLe Conseil Syndical n'a pas été informé du versement de ce 2ème acompte.rnrn1ère semaine de Mars 2010 : Entretien exigé par les membres du conseil syndical avec le directeur département syndic, d'une part, dans le but d'obtenir précisions et documents sur le déroulement de cette affaire, en particulier, le devis qui aurait donné lieu à la commande des portails et dont aucun membre du Conseil Syndical n'a eu connaissance etles différentes gestionnaies Mesdames G... et C..., qui ne signalent pas que tout ou presque tout est déjà payé à la société O...S....rnrn3ème semaine Mars 2010 : Une entreprise de gros oeuvre exécute les travaux de maçonnerie au droit de l'emplacement du digicode existant avec reprise du muret en pierres. Le digicode est supprimé.rnA partir de cette date là, la Copropriété n'est plus sécurisée.rnrn27/10/2010 : Une réunion est organisée sur place en présence des représentants de notre syndic Mesdames G...rnet C..., et de certains membres du Conseil Syndical et de la société O...S..., pour élaborer un "aménagement" à partir des portails livrés.rnCette tentative de conciliation ne sera pas suivie par les autres membres du Conseil Syndical qui estiment que l'aspect final des portails ainsi obtenu ne répondait pas au projet du Syndicat.rnNotre syndic, par l'intermédiaire de Mademoiselle C..., ne signale toujours pas que tout ou presque tout estrndéjà payé à la société O...S...rn22/11/2010 : Un membre du conseil syndical reçoit enfin, de la part de la société O...S..., le devis de 13 493,45 €rnportant les mentions manuscrites rédigées par Madame G... (notre syndic) "Bon pour accord" avec le tampon de notre syndic et le versement du premier acompte de 6 000 €.rnCe n'est donc que le 22/11/2010 que les membres du Conseil Syndical découvrent le devis et, simultanément, quernles portails livrés depuis Février 2010 ne sont pas conformes à ce devis : non-conformité dans les dimensions et positionnements de ces barreaux sur le cadre du portail, etc….rnAu cours des mois qui suivent, de nombreux échanges téléphoniques auront lieu entre un membre du conseil syndical et la société O...S..., dans le but de mettre au point un modèle de portails acceptable à proposer en AG le 30 Mai 2011.rnLe Conseil Syndical ne sait toujours pas que la presque totalité du montant du devis initial (pour un montantrnglobal et forfaitaire de 13 493,45 €) représentant la somme de 12 174,45 € a déjà été réglée à la société O...S...rn26/12/2010 : Devis n° D1010436 de la société O...S...(pour AG en date du 30/05/2011)rnModification des portails selon souhait du Syndicat. Coût : 2 289,00 €.rnrn30/05/2011 : Assemblée Générale en présence de la société O...S...rnLe modèle définitif des portails est approuvé en AG.rnLe supplément de prix concernant les différentes reprises et modifications qui doivent être effectuées est accepté et voté.rnLa société O...S... s'engage devant l'Assemblée à fournir et installer les portails au plus tard le 30 Septembre 2011.rnrn20/06/2011 : Envoi d'un devis rectifié par la société O...S... dont le n° D1010436 et la date 26/12/2010 n'ont pas été modifiés reprenant les précisions souhaitées par l'AG, pour un montant de 3 217,75 € et conforme aux schémas définitifs des portails.rnNotre syndic retournera l'accord, stipulant la fin des travaux pour le 30 Septembre 2011.rnJuillet 2011 : Confirmation téléphonique de la société O...S... à un membre du conseil syndical concernant la livraison et la pose des portails pour le 30 Septembre 2011.rn15/09/2011 : Suite à la réunion mensuelle du Conseil Syndical du 14 courant et à la demande de ce dernier,rnenvoi d'un mail par Mademoiselle J... (nouvelle gestionnaire de notre copropriété) précisant les différents règlements effectués par le syndic à la société O...S...:rn* 6 000,00 € à la commande, soit le 02/11/2009,rn* 6 174,19 € en guise de 2ème acompte le 18/02/2011.rnSoit 12 174,19 € au totalrn11/11/2011 : Envoi d'un mail d'un des membres du conseil syndical, à l'attention de Mademoiselle J..., demandantrnl'obtention de pièces administratives obligatoires de la part de la société O...S... et notamment l'assurancernResponsabilite Civile Décennale suivant :rn- l'article L 8222-1 du Code du travail au visa de l'article R 8222-1,rn- les articles L241-1 et L241-2 du Code des Assurances.rn5ème faute professionnelle :rnLes services de notre syndic avaient obligation d'obtenir ces attestations lors de la passation de commande enrnNovembre 2009, puis celles en cours pour les années 2010 et 2011.rnOr, les différentes gestionnaires de notre syndic, Mesdames G..., C... et J..., n'ont jamais réclamérnces documents à la société O...S...rn10/05/2012 : Assemblée Générale en présence du Directeur du syndic.rnL'AG ne donne pas quitus au syndic pour sa gestion du 01/01/2011 au 31/12/2011.rnLe directeur a reconnu et confirmé devant l'Assemblée des Copropriétaires l'entière responsabilité du syndic dans cette affaire et l'engagement déjà pris. Cet engagement consiste en la mobilisation de leur assurance en responsabilité civile professionnelle.rnEn tout état de cause, les acomptes indûment réglés à la société O...S... seront reversés en intégralité aurnSyndicat des Copropriétaires.rnEn Conclusion :rnIl est donc évident que la Copropriété se trouve lésée à plusieurs titres :rn- plus de quatre années pour que le syndic réalise "correctement" les travaux tels que votés en Assemblée Générale,rn- Copropriété non sécurisée depuis plus de deux ans,rn- temps perdu et énergie dépensée par le Conseil Syndical à cause de l'incurie de la société O...S... aggravéernpar des erreurs de gestion commises par le syndic dans cette affaire,rn- préjudice financier de 12 174,19 €, somme réglée depuis le 10/02/2010, et intégralement perdue par les copropriétaires en l'état actuel, puisque la société O...S... a même repris le portail non conforme qu'elle avait livré.rnComme exposé dans le déroulement chronologique des faits, les préjudices moral et financier de la Copropriété qui a payé la presque intégralité d'une platine et d'un portail qui ne seront jamais installés, ne font aucun doute ; de même qu'il est indéniable que la responsabilité du syndic dans cette affaire est totalement engagée.rnC'est pourquoi, ainsi que nous l'avons précisé au directeur au cours des différents entretiens avec le syndic, la seule préoccupation du Syndicat des copropriétaires est d'obtenir le remboursement pur et simple et dans les meilleurs délais de la sommernindûment réglée par les service du syndic à la société O...S..., à savoir 12 174,19 € afin d'être en mesure de passer commande à un autre fournisseur, le Conseil Syndical ne souhaitant pas poursuivre avec la société O...S... qui est, de surcroît, défaillant.rnA ce jour, malgré diverses réclamations, aucune réponse n'a été apportée par notre syndic.rnmerci de vos réponses

bonjour,rnrnbonjour et merci sont des marques de politesse envers nos bénévoles qui prennent le temps de vous répondre (charte du forum)

__________________________
Cordialement\r\n\r\nIl ne suffit pas qu'une idée soit difficile à exprimer raisonnablement pour qu'elle soit moins bonne qu'une autre. de Louis Farigoule, dit Jules Romains

BONJOURrnrnVotre syndic a bien réagi en vous proposant la saisine de son assurance de responsabilité civile professionnelle. Mais que le conseil syndical ne se laissent pas berner. Les assurances RCP, notamment celle de la FNAIM ne proposent qu'une prise en charge ridicule par rapport au montant du sinistre. Votre syndic a reconnu sa responsabilité. Est-ce écrit quelque part ?rnrnIl faut lui demander à lui d'assumer sa responsabilité en vous remboursant et s'il est couvert par son assurance tant mieux pour lui.rnrnSi l'entreprise est en liquidation judiciaire, considérez que votre argent est perdu. Votre syndic a dû, je suppose manifester votre créance auprès du représentant des créanciers. Mais vous êtes chirographaires. c.a.d. que vous êtes dans la masse des créanciers. Après les créanciers privilégiés. Salariés, Prêteurs de deniers, copropriété s'il est propriétaire des murs dans une copro pour son fonds de commerce. Ce qui reste après les créanciers privilégiés est réparti entre la masse des autres créanciers proportionnellement au montant de leur créance. rnrnJe vous souhaite qu'il n'en soit pas ainsi.rnrnDepuis toujours nous adhérents de l'association des responsables de copropriété ne doonnons jamais quitus au syndic au motif que nous ne pouvons jamais avoir connaissance pleine et entière de sa gestion et que les sinistres apparaissent tardivement. Comme le non remboursement des comptes créditeurs de copropriétaires qui ont vendu.rnrnBon courage. rnrnMichel

bonjourrnIl est possible d'envisager une procédure directement auprès du TGI ou en mandatant un nouveau syndic en AG pour poursuivre en responsabilité professionelle l'ancien syndic.rnMais notre contributeur devra délimiter les responsabilités (et les prétendues fautes professionelles) du syndic dans ses rapports avec le conseil syndical dont les attributions ne sont pas aussi étendues qu'une lecture de l'exposé le laisse croire.rnPour ce faire : l'arrête 67-223 du 17/03/1967 art 18 pour le syndic, et 21 pour le CS.rnEnfin pour ce qui concerne le quitus j'ai toujours adopté le principe mais souvent prêché dans le désert car peu de copropriétaires font la distinction entre approbation des comptes et quitus.

__________________________
Amicalement\r\nDe toutes façons je suis ataraxique.

Quelle saladernrnBonsoir MOISSE En toute amitiérnrnSe reporter à mon sujet "Informations sur la Copropriété".rnrnLe statut de la copro est défini parrn- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée ô combien)rn- le décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié lui aussi)rnrnPar contre les n°s d'articles sont judicieusement cités mais ce sont des articles de la loi.rnrnAmicalement.rnrnMichel

Merci pour vos réponses je vais consulter les différents articles que vous venez de citer ci-dessus.rnPour nous aider dans une éventuelle procédure, ne pouvons nous pas contacter une association comme l'ARC ?rnCordialement,rnGajoce

Je ne sais si c'est lié à l'age, mais c'est une mésaventure qui ne m'arrivait jamais avant.rnJ'ai trop fait appel à ma mémoire d'ancien copropriétaire, membre de CS...rnPour répondre au contributeur, il est certain que l'appui d'une association ayant pignon sur rue sera un plus.rnMais je n'en connais aucune à titre personnel sauf les ADIL de réputation.

__________________________
Amicalement\r\nDe toutes façons je suis ataraxique.

Merci pour cette précision, nous prendrons rendez-vous avec l'ADIL.rnPour information, l'ARC est une association "1901" (Association des Responsables de Copropriété) et peut assister les conseils syndicaux pour tout problème, entre autre, concernant la responsabilité du syndic, moyennant un abonnement annuel.rnCordialement,rnGajoce

Je le note car je suis toujours copropriétaire, mais d'une seule petite résidence secondaire et cela peut toujours servir.

__________________________
Amicalement\r\nDe toutes façons je suis ataraxique.

Mon cher MOISSErnrnJe vous demande de bien vouloir excuser le ton un peu vif de mes précisions sur le statut de la copropriété.rnrnMoi aussi j'ai beaucoup perdu sur l'actualité de la copro depuis le temps où j'étais vice-président de l'ARC et président de mon conseil syndical d'un IGH de 390 lots.rnrnPour GajocernEffectivement l'ARC serait plus efficace pour vous aider dans cette affaire. La réponse que je vous ai faite résulte des expériences acquises auprès de l'ARC. Mais je vous reconmmande d'essayer de trouver une transaction car je suis personnellement au TGI pour un Pb de droit de passage et les choses durent depuis fin 2007.rnrnIl ne vous faut pas que des précisions, il vous faut des preuves des fautes de gestion du syndic.rnrnBon courage. Michel

Pour WolframrnVous êtes bien plus aimable que mon épouse qui n'arrête pas de prétendre que j'ai dù être victime d'une petite nécrose cervicale lors d'un de mes 2 arrêts cardio-vasculaire.rnElle prétend que j'étais bien plus vif d'esprit avant.rn:-)rnCeci le conseil est sage, il vaut toujours mieux un mauvais arrangement sans couts qu'un bon procès qui coute cher et dure longtemps.

__________________________
Amicalement\r\nDe toutes façons je suis ataraxique.