Achat bien immobilier avec extension non déclarée

Bonjour,rnrn rnrnMa compagne et moi-même sommes en phase d'acquisition d'un bien immobilier, sur lequel a été érigé en 2015 une véranda de 28m2, pour laquelle aucune déclaration n'a été faite.rnNi déclaration préalable de travaux, ni déclaration d'achèvement des travaux.rnrnLe vendeur ne souhaite pas régulariser la situation, et a consenti à une baisse de tarif, en contrepartie du fait que nous accepterions cela "tel quel".rnrnLe service juridique de l'agence immobilière nous précise que la vente pourra être possible chez le notaire, mais qu'il faudra alors préciser que " l'acquereur achète en l'état en faisant son affaire personnelle des risques et sanctions encourues (civiles, pénale, fiscales et administratives) sans recours ultérieur contre le vendeur.".rnrnJe souhaiterai juste savoir si, dans le cas où nous procédons nous même après l'achat à la régularisation, nous pourrons être poursuivi ou se voir réclamer des régularisations de taxes (foncières par exemple) sur la période où nous n'étions pas propriétaires.rnrnJe pense que non étant donné que nous n'étions pas propriétaires du bien avant l'achat (prévu a priori pour mai 2020) et qu'on ne peut pas condamner quelqu'un pour un délit sur une période où il n'était pas propriétaire du bien.rnrnQuels sont les risques encourus ?rnrnrnMerci par avance pour vos réponses et vos lumières.rnrnBien cordialement,rnrnrnRenaud Dernière modification : 23/01/2020 - par Tisuisse Administrateur

Bonjour,rnrnUn "service juridique" qui propose un transfert de responsabilité pénale laisse douter de ses compétences. C'est complètement impossible et aucun notaire ne rédigera jamais une telle clause.rnrnS'il y a un redressement fiscal sur la taxe foncière, ce sera pour celui qui était le propriétaire au cours de la période considérée. Mais la taxe d'aménagement sera à la charge du demandeur de l'autorisation, c'est à dire vous si c'est vous qui procédez à la régularisation.rnrnLe reste est possible. Si la construction est illicite, la collectivité locale pourra éventuellement en ordonner la destruction même après mutation. C'est très loin d'être systématique mais cela peut arriver. Il y a toutefois un délai de prescription de dix ans.rnrnReste tout de même à déterminer si cette construction est conforme ou non aux prescriptions en vigueur. Si oui, c'est régularisable.

__________________________
Blog

Bonjour,rnrnJe vous remercie pour votre réponse.rnrnC'est effectivement l'idée que je me faisais de leur réponse, quand bien même un notaire l'écrirait dans un acte, cela reste illégal et de facto non valable non ?rnrnJe me suis renseigné auprès du service urbanisme de la ville ; a priori la construction répond au POS, mais il y aurait des aménagements à faire au regard du PLU (couverture non conforme). Néanmoins, ils m'ont assuré qu'ils ne demanderaient pas la destruction.rnrnJ'ai lu qu'il pourrait y avoir des amendes comprises entre 1 200 et 6 000 par m2. Si tel est le cas, cela s'applique à la personne ayant entrepris la construction ou au propriétaire à l'instant T (Article L480-4 du code d’urbanisme) ?rnrnMerci beaucoup.rnCordialement

rnquand bien même un notaire l'écrirait dans un acte, cela reste illégal et de facto non valable non ?rnrnrnBien sûr, mais aucun notaire ne laisserait passer une telle énormité.rnrn rnJ'ai lu qu'il pourrait y avoir des amendes comprises entre 1 200 et 6 000 par m2. Si tel est le cas, cela s'applique à la personne ayant entrepris la construction ou au propriétaire à l'instant T (Article L480-4 du code d’urbanisme) ?rnrnrnOui, mais en plus, on ne peut exclure que l'acheteur soit condamné pour recel de l'infraction. Cependant les sanctions lourdes ne s'appliquent qu'aux infractions graves. Pour une véranda qui ne présente qu'un défaut de conformité, il y a peu d'inquiétude à avoir. Prévoir simplement le remplacement de la toiture pour se mettre en conformité.

__________________________
Blog

re-bonjour,rnrn rnrndésolé mais je reviens de relire votre réponse.rnrnVous pensez que c'est le propriétaire ayant réalisé la construction ou le propriétaire au moment où les faits sont découverts qui peut être poursuivi ?rnrnVous dites "on ne peut exclure que l'acheteur soit condamné pour recel de l'infraction", n'avez-vous pas confondu avec le vendeur ?rnrnMerci encore pour votre aide et bonne soirée !rnBIen cordialement

rnVous pensez que c'est le propriétaire ayant réalisé la construction ou le propriétaire au moment où les faits sont découverts qui peut être poursuivi ?rnrnrnEn théorie, les deux, mais dans les cas graves. Pour une véranda avec simplement le toit qui n'est pas conforme, il n'y aura pas de poursuite pénale.rnrn rnVous dites "on ne peut exclure que l'acheteur soit condamné pour recel de l'infraction", n'avez-vous pas confondu avec le vendeur ?rnrnrnSi ce n'est recel, complicité, peu importe.

__________________________
Blog

Merci.rnrnJe viens d'avoir le notaire en charge du dossier.rnrnIl me dit qu'il peut y avoir des sanctions pénales (même si effectivement il dit aussi que c'est très improbable), mais aussi civiles (si la mairie porte l'affaire devant le TGI), administratives et fiscales.rnrnJ'ai du mal à mesurer les risques encourus (autre que pénal).rnrnAu civil, le juge peut ordonner la régularisation ou la destruction, c'est bien cela ? Pas de risques d'amende ?rnrnFiscalement, on risque uniquement une remise à jour des taxes afférentes (foncières notamment) ou il y a d'autres riques ?rnrnAdministrativement, quel serait le risque selon vous ?rnrnJe pense que le plus simple serait encore que la propriétaire actuelle fasse elle même la déclaration préalable et d'achèvement de travaux concernant cette véranda. Ca simplifierait grandement la situation.rnrnJ'ai du mal à comprendre comment quelqu'un qui n'est pas responsable d'un acte délictuel et qui entame les démarches pour régulariser la situation peut être inquiété tout de même.

Les risques sont légers.rnrnCivils et administratifs : obligation de mettre la construction en conformité avec les prescriptions d'urbanisme. Il n'y aura pas de démolition puisque la construction de l'extension n'est pas interdite par les règles d'urbanismes applicables.rnrnFiscaux : hausse de la taxe foncièrernrn Je pense que le plus simple serait encore que la propriétaire actuelle fasse elle même la déclaration préalable et d'achèvement de travaux concernant cette véranda. Ca simplifierait grandement la situation.rnC'est sûr.rnrn J'ai du mal à comprendre comment quelqu'un qui n'est pas responsable d'un acte délictuel et qui entame les démarches pour régulariser la situation peut être inquiété tout de même.rnL'acheteur ne risque d'être inquiété que s'il se rend complice de l'infraction en s'abstenant de toute démarche de régularisation.

__________________________
Blog

Bonjour,rnrnPour apporter de l'eau au moulin, le délai de prescription de l'action pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux (art. 8 code de procédure pénale). Il semble donc rester peu de temps au procureur s'il souhaite poursuivre l'infraction.rnrnSi le vendeur ne souhaite pas régulariser, c'est à vous de le faire. Heureusement il semble que le PLU l'autorise, mais vous devrez payer la taxe d'aménagement.rnrnEnfin, la prescription administrative est de 10 ans (art. L.421-9 code de l'urbansime).